Производството по делото е образувано по искане на омбудсмана на Република България за приемане на тълкувателно решение по приложимостта на § 1а, т. 4 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост във връзка с чл. 32, ал. 2 от закона за определяне на равностойно обезщетение при отчуждени имоти - следва ли като пазарни аналози да се използват сделки за имоти с подобни характеристики като отчуждения имот, които се намират в друго землище, но в същия район, или само такива, намиращи се в землището на отчуждения имот?
Някои от съдебните състави на Върховния административен съд, трето отделение, приемат, че когато отчуждаваните имоти се намират в землището на Столична община, относими към определянето на равностойното парично обезщетение са вписани сделки с имоти със сходни на отчуждавания характеристики, които се намират в един и същ район, дори да се касае за земеделски земи или горски територии, т.е. приложимата норма в случаите, когато отчуждаването засяга недвижими имоти, намиращи се в град с районно деление, е тази на § 1, т. 4, б. „а" ДР на ЗДС вр. чл. 32, ал. 2 ЗДС.
Други съдебни състави постановяват съдебни актове, в които приемат, че по отношение на принудително отчуждаваните имоти – частна собственост, намиращи се в землището на Столична община и представляващи земеделски земи или горски територии, сравнимите пазарни аналози трябва да са за сделки с имоти с подобни характеристики и намиращи се в същото землище (квартал), в което е местонахождението и на отчуждавания имот.
Поради наличие на противоречива практика и други спорни въпроси, свързани с искането на омбудсмана и засягащи правилното определяне на равностойното парично обезщетение, по предложение на председателя на трето отделение на ВАС и на основание т. 6.2 от Правилата за приемане на тълкувателни решения от Общото събрание на съдиите от Първа и Втора колегия на ВАС и от Общото събрание на съдиите от колегиите на ВАС в предмета на тълкувателното дело, при упражняване на правомощията на председателя на съда по чл. 125 вр. с чл. 128 от Закона за съдебната власт, бяха включени допълнително следните въпроси:
Когато подлежащият на отчуждаване недвижим имот е земеделска или горска територия и се намира в землището на Столична община, кои пазарни аналози за сделки с подобни имоти следва да се вземат предвид:
а/ тези за сделки с имоти, находящи се в района на отчуждавания имот, или
б/ такива за сделки с имоти, находящи се в един и същи квартал с отчуждавания имот, предвид разпоредбата § 1а, т. 4, б. „а” от ДР на ЗДС ?
Допустимо ли е, пазарната цена по §1а, т. 2 от ДР на ЗДС да бъде установена въз основа на една-единствена сделка, отговаряща на изискванията на закона, или следва да бъдат установени поне две или повече такива сделки ?
Когато подлежащият на отчуждаване недвижим имот към момента на отчуждаването се намира в урбанизирана територия на населеното място, следва ли да се изследват пазарни аналози за сделки, касаещи земеделски земи, каквито са били към момента на възстановяване на собствеността, или само такива, касаещи сделки със земи в урбанизирани територии ?
Допустимо ли е за определяне пазарната цена на отчуждавания имот да се ползват сделки, чийто предмет касае идеална част от имот, имащ сходни характеристики с отчуждавания и намиращ се в близост до него, както и апортна вноска под формата на имот, след като в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС изброяването на относимите пазарни свидетелства не е изчерпателно ?
Представлява ли съществено нарушение на процедурата по отчуждаването неспазването от страна на административния орган на предвидения в чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС тримесечен срок ?
Нарушен ли е принципът за „равностойно парично обезщетение”, ако датата на възлагане на независимата експертиза е извън сроковете, посочени в чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС и в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС ?
В срока за произнасяне на Общото събрание на колегиите по искането и допълненията към него, беше приет Закон за изменение и допълнение на Закона за държавната собственост (ДВ, бр.105 от 19.12.2014 г.). Изменени бяха относимите към предмета на настоящото тълкувателно дело текстове на чл. 32, ал. 3 и ал. 4 ЗДС, на § 1а , т. 2 ДР на ЗДС.
С измененията на посочените разпоредби, свързани с предмета на тълкуване, отпадна основанието за постановяване на тълкувателно решение по въпросите за използването на една сделка като пазарен аналог и изследване на пазарните аналози, когато се представят доказателства, че възстановена като земеделска земя впоследствие е била включена в урбанизирана територия без промяна на предназначението й по установения в закона ред.
Общото събрание на съдиите от двете колегии на ВАС вече е имало случай да се произнесе в подобна хипотеза - с определение № 3 от 16 юли 2009 г., постановено по ТД № 5/2008 г., като е прието, че с изменение на разпоредбите, предмет на направеното искане, „следва да се приеме, че е отпаднало основанието за постановяване на тълкувателно решение”.
Въз основа на тази установена практика ОС на съдиите гласува тези въпроси да отпаднат от предмета на настоящото тълкувателно дело.
Отделно от това поради отсъствие на противоречива практика Общото събрание гласува да отпаднат и въпросите, свързани с определяне пазарната цена на отчуждаваните имоти чрез използване на сделки, чийто предмет касае идеални части от имоти, апортни вноски под формата на имот, както и въпросите представлява ли съществено нарушение от страна на административния орган неспазването на посочените в чл. 34, ал. 2, т. 3 ЗДС и § 1а, т. 2 ДР на ЗДС процедурни срокове.
По изложените съображения производството по образуваното тълкувателно дело № 6 по описа за 2014 година следва да се прекрати в тези части и да продължи по въпроса, поставен от омбудсмана:
При прилагането на §1а, т. 4 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост във връзка с чл. 32, ал. 2 от закона за определяне на равностойно обезщетение при отчуждени имоти следва ли като пазарни аналози да се използват сделки за имоти с подобни характеристики като отчуждения имот, които се намират в друго землище, но в същия район, или само такива, намиращи се в землището на отчуждения имот ?
И допълнително поставеният на тълкуване въпрос:
Когато подлежащият на отчуждаване недвижим имот е земеделска или горска територия и се намира в землището на Столична община кои пазарни аналози за сделки с подобни имоти следва да се вземат пред вид:
а/ тези за сделки с имоти, находящи се в района на отчуждавания имот, или
б/ такива за сделки с имоти, находящи се в един и същи квартал с отчуждавания имот, предвид разпоредбата § 1а, т. 4, б. „а” от ДР на ЗДС ?
Общото събрание на колегиите във Върховния административен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:
Правото на собственост е конституционно гарантирано право. В чл.17, ал. 5 от Конституцията на Република България е регламентирано принципното положение, свързано с принудителното отчуждаване на собственост - „Принудително отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди може да става само въз основа на закон при условие, че тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин и след предварително и равностойно обезщетение.”
Посочената конституционна регламентация намира израз и в чл. 32, ал. 1 от ЗДС: Имоти и части от имоти - собственост на физически или юридически лица, могат да се отчуждават принудително за задоволяване на държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение.
Принципното положение относно актуалността на оценката на отчуждавания имот към момента на отчуждаването му може да се открие и в по-старите, вече отменени, закони, регламентиращи тези обществени отношения, извън отменените разпоредби в Закона за собствеността от 1951 г., съобразно който, и по-конкретно чл. 102, ал. 1, цените на отчуждаваните имоти са се определяли по тарифа, изработена от Министерския съвет.
Съгласно чл. 31, ал. 3 от отменения Закон за държавните имоти от 1948 г., отчуждените имоти се оценяват по пазарната им стойност по време на отчуждаването. В този смисъл са и правилата, уреждащи отчуждителната процедура, регламентирана в отменения Законъ за отчуждение на недвижимите имущества за държавна и обществена полза, обн. през 1885 година.
От съдържанието на двете разпоредби (конституционната и законовата) става ясно, че елемент от фактическия състав на отчуждаването е определянето и заплащането на равностойно обезщетение, което по смисъла на § 1а, т. 1 и т. 1а ДР на ЗДС бива парично и имотно.
"Равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон.”
"Равностойно имотно обезщетение" е това обезщетение, при което на собственика на отчуждавания имот се предоставя в собственост имот частна държавна собственост, представляващ земеделска земя от държавния поземлен фонд или горска територия, в която горите са с еднакъв произход и функции с отчуждаваните, в същото или съседно землище, чиято стойност, определена по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, съответно по реда на наредбата по чл. 86, ал. 2 от Закона за горите, е равна или надвишава с до 20 на сто стойността на отчуждавания имот.”
С нормата на чл. 32, ал. 2 ЗДС законодателят е разпоредил равностойното парично обезщетение да се определя в съответствие с 1. предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план (ПУП), съответно преди одобряването на ПУП, който предвижда изграждане на национален обект и за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, въз основа на 2. пазарните цени на имоти 3. с подобни характеристики, 4. намиращи се в близост до отчуждавания.
Само за част от изброените в разпоредбата предпоставки е налице законова дефиниция.
Предназначението на имотите преди влизането в сила на ПУП, съответно преди одобряването на подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, подлежи на доказване с писмени доказателства.
Понятието „пазарни цени” е ясно дефинирано в § 1а, т. 2 ДР на ЗДС – това „са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки. "
Законът не дава определение на понятието „имоти с подобни характеристики”. Сравнителният анализ се прави въз основа на имоти, чиито начин на трайно ползване и предназначение са сходни с тези на отчуждавания недвижим имот. Този критерий изисква да се сравнят пазарните цени на други имоти, различни от отчуждавания, но със сходни характеристики и начин на трайно ползване, за да бъде оценката на подлежащия на отчуждаване имот актуална и съответна на цените на свободния пазар, което означава, че срещу получената в обезщетение сума лицето, чийто имот или част от имот се отчуждава, ще има възможност, ако реши, в същия момент (на отчуждаването), на същия географски пазар, да закупи аналогичен имот за задоволяване на потребностите, които е задоволявал и с отчуждения.
Понятието „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания” е дефинирано изрично от законодателя в § 1а, т. 4 ДР на ЗДС. По определението в посочения текст това са имотите, които са разположени: а) в един и същ район в големите градове с районно деление; б) в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; в) в едно и също землище в земеделските територии и горските територии.
За нуждите на сравнителния анализ законодателят е възприел 1. административно-териториален критерий за имотите, които се намират в големите градове с районно деление; 2. градоустройствен критерий – за имотите в другите градове, населени места и селищни образувания и 3. териториално-устройствен критерий – за имотите, попадащи в земеделските територии и горските територии.
Според основното им предназначение, определено с концепциите и схемите за пространствено развитие и общите устройствени планове, териториите и поземлените имоти в страната са: урбанизирани територии (населени места и селищни образувания); земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта, по аргумент от чл. 7, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). От това следва, че имотите, посочени в § 1а, т. 4, б.”б” ДР на ЗДС са имоти в урбанизирана територия, чието конкретно предназначение се определя от подробния устройствен план (чл. 8, ал. 1 ЗУТ).
Имотите, посочени в § 1а, т. 4, б. „в” ДР на ЗДС са имоти в земеделски или горски територии, чието предназначение, определено с подробния устройствен план, е на обработваеми или необработваеми земи или гори (чл. 8, т. 2 ЗУТ).
Имотите по § 1а, т. 4, б.”а” ДР на ЗДС обаче, за селектирането на които е възприет административно-териториалният критерий, могат да попадат както в урбанизирана, така и в земеделска територия и съответно да имат различно предназначение.
Съгласно чл. 10 от Закона за административно-териториалното деление на Република България (обн. ДВ, бр. 63 от 14.07.1995 г.) в столицата и в градовете с население над 300 000 души се създават райони.
Територията на района е част от територията, включена в строителните и землищните граници на града, съгласно чл. 11, ал. 1 ЗАТУРБ, което води до извода, че тя може да включва както урбанизирани, така и земеделски територии. Това е така, тъй като в рамките на територията на отделни райони в посочените градове влизат бивши или настоящи населени места, някои от които имат отделна регистрация в ЕКАТТЕ, съответно свое бивше или настоящо землище (по определението на § 1, т. 8 ЗАТУРБ „землище” представлява съвкупността от поземлени имоти, принадлежащи към дадено населено място, чиито граници се идентифицират и определят по ред, определен със закон). Така напр. по силата на разпоредбата на чл. 3 от Закона за териториалното деление на Столична община и големите градове с районно деление в територията и землищните граници на Пловдив се включват землищата на Пловдив и на кварталите Коматево и Прослав, освен шестте района на града; в територията и землищните граници на Варна се включват, освен петте района, землищата на Варна и на кварталите Аспарухово, Галата, Виница и Владиславово; в територията на район Витоша, Столична община са включени кварталите Княжево, Бояна, Симеоново, Драгалевци, като част от извънселищната територия на землището на гр. София, и землищата на селата Мърчаево (ЕКАТТЕ 49597) и Владая (ЕКАТТЕ 11394).
Ето защо, при изследване на пазарните аналози, трябва да бъде спазено административното и териториалното разделение, предложено от законодателя в правната норма. Стесняването на обхвата на изследваните сделки (напр. само такива за имоти в квартала, в който той се намира, т.е.е в непосредствена близост до отчуждавания имот) би довело до нарушаване на принципа за равностойност на паричното обезщетение.
Следователно, при прилагането на §1а, т. 4 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост във връзка с чл. 32, ал. 2 от закона за определяне на равностойно обезщетение като пазарни аналози следва да се използват сделки за имоти с подобни характеристики като отчуждения имот, които се намират в същия район, дори когато се касае за земеделски земи или горски територии.
По изложените съображения и на основание чл. 124, ал. 1, т. 4 от Закона за съдебната власт Общото събрание на колегиите във Върховния административен съд
За градовете с районно деление относимите към определянето на равностойно парично обезщетение са онези вписани сделки с имоти с подобни характеристики на отчуждавания, които се намират в един и същ район, като съставна административно-териториална единица на общината, включително когато се касае за земеделски земи и горски територии.
ОТКЛОНЯВА искането на Председателя на Върховния административен съд по тълкувателно дело № 6/2014 г. по описа на Общото събрание на двете колегии на Върховния административен съд по следните въпроси:
Допустимо ли е пазарната цена по §1а, т. 2 от ДР на ЗДС да бъде установена въз основа на една-единствена сделка, отговаряща на изискванията на закона, или следва да бъдат установени поне две или повече такива сделки ?
Когато подлежащият на отчуждаване недвижим имот към момента на отчуждаването се намира в урбанизирана територия на населеното място, следва ли да се изследват пазарни аналози за сделки, касаещи земеделски земи, каквито са били към момента на възстановяване на собствеността, или само такива, касаещи сделки със земи в урбанизирани територии ?
Допустимо ли е за определяне пазарната цена на отчуждавания имот да се ползват сделки, чийто предмет касае идеална част от имот, имащ сходни характеристики с отчуждавания и намиращ се в близост до него, както и апортна вноска под формата на имот, след като в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС изброяването на относимите пазарни свидетелства не е изчерпателно ?
Представлява ли съществено нарушение на процедурата по отчуждаването неспазването от страна на административния орган на предвидения в чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС тримесечен срок ?
Нарушен ли е принципът за „равностойно парично обезщетение”, ако датата на възлагане на независимата експертиза е извън сроковете, посочени в чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС и в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС ?
ПРЕКРАТЯВА производството по тълкувателно дело № 6/2014 г. по описа на Общото събрание на двете колегии на Върховния административен съд по така посочените въпроси.